Capítulo XI

MODALIDADES JURÍDICAS
DE LA APREHENSIÓN DE LA TIERRA

En primer lugar se examinarán los mecanismos para adquirir y disfrutar los bienes, entre ellos la tierra, y en segundo los que sirven para transferir la propiedad o el uso.

I- MECANISMOS DE ADQUISICION

Propiedad - Apropiación - Usurpación - Compra - Herencia- Arrendamiento - Usucapión - Usufructo - Posesión - Tenencia.  

Propiedad

 Es una condición jurídica que señala a una o a varias personas o entidades como dueñas de un determinado bien. En el caso de las tierras, se han podido poseer por diferentes mecanismos: la ocupación, que implica el hallazgo de sitios o terrenos desocupados que no tienen dueño conocido; la tradición, por ejemplo cuando se compra al legítimo dueño, ante la autoridad competente y mediante el precio libremente acordado; la accesión, como cuando un agente natural, por ejemplo la creciente de un río, aporta a los terrenos ya poseídos una porción adicional (tiene como opuesto la avulsión, o sea el arrancamiento de un sector de terreno que pasa a integrarse a un lote vecino); la prescripción, que por lo general se produce a los treinta años de estar un terreno sin uso. La accesión puede dimanar también por donación de un tercero que tenga títulos de propiedad, o por herencia entre parientes. Estas son formas legales de adquirir, pero también existen las ilegales, como la apropiación dolosa y la usurpación. Esta última consiste en desposeer a otro de sus bienes, generalmente por la fuerza o por el engaño.

En las legislaciones modernas se admite en algunos países la propiedad originada en el trabajo, y así ha ocurrido con desigual aplicación en los países ecuatoriales, no sólo en el período republicano sino en el colonial.

La propiedad puede ser privada o del Estado, en este caso en los países socialistas; pero lo normal es que hayan coexistido ambas formas a través de la historia.

La propiedad se puede ejercer directamente por el propietario, o este puede transferir el uso a otras personas, mediante diversas modalidades, a saber:

Locación o arrendamiento

 Contrato principal, consensual, bilateral, oneroso y conmutativo, por el cual una persona se obliga a ceder temporalmente el goce o uso de una cosa o prestar un servicio determinado a otra, que, a su vez, se compromete a pagar un precio o retribución. La primera se llama locador o arrendador, y la segunda arrendatario o conductor. Cuando se trate de fincas urbanas el arrendador o propietario se llama casero y el arrendatario inquilino; el contrato se llama de arrendamiento y el precio es el alquiler. En el caso de inmuebles rurales el contrato se llama colonato; el arrendador es propietario y el arrendatario es colono; el precio, renta. Cuando ésta se halla señalada en una cantidad determinada de especie, según lo que el predio produzca, se llama contrato de aparcería y la renta recibe en algunas regiones el nombre de tenazgo. Este contrato es a riesgo y ventura.

Usufructo

 Derecho de usarla cosa ajena y aprovecharse, sin deteriorarla, de todos sus frutos. Por lo general se hace un inventario del predio y de lo que contiene, y el usufructuario o beneficiario prestacaución para garantizar la integridad del bien. Puede ser vitalicio o no, según se convenga.

Usucapión o prescripción

 Modo de adquirir el dominio de una cosa, por haber pasado el tiempo que las leyes señalan para que pueda reclamarla su anterior dueño.

  Enfiteusis

 Cesión perpetua o por tiempo prolongado de un predio rústico o urbano, mediante un canon anuo que se paga al cedente, quien conserva el dominio directo. Se conoce también como censo enfitéutico. El señor o dueño, que tiene el dominio directo, se llama censualista y el enfiteuta, enfiteutiario o censuario, tiene el dominio útil. Se diferencia del colonato en varios aspectos y sólo se puede establecer sobre bienes inmuebles. El derecho que se paga al señor del dominio directo cuando se enajenan por el enfiteuta los inmuebles dados a enfiteusis se llama laudemio.

Censo

 Derecho real constituido sobre inmuebles fructíferos, que faculta para exigir un canon o pensión anual con cargo a los frutos de aquellos, a cambio del dominio pleno o menos pleno de los referidos inmuebles o de un capital en dinero. El dueño es el censualista; el que paga es censatario o censuario. Tiene tres modalidades, así:

Sobre los censos y como afectaron la propiedad, sobre todo en beneficio de la iglesia, véase el capítulo XX.

Posesión

 El poseedor no es necesariamente el propietario. Es simplemente el que está apoderado del bien en un momento dado y aun por largos períodos, disfrutándolo en su propio beneficio.

II.-MECANISMOS DE TRANSFERENCIA

Enajenación

 Es voluntaria, a título gratuito u oneroso. La primera es como donación, por ejemplo en los casos en que un padre regala a sus hijas que van a casarse, fincas o lotes. La segunda comprende venta, permuta y cesión. Existe también la enajenación forzosa o expropiación por causa pública.

La venta presupone que se cobre un precio por lo vendido. La permuta es el cambio de un bien por otro. La cesión es la entrega de los bienes de un deudor a sus acreedores para que se paguen.  

Anticresis

Contrato en que el deudor consiente de que su acreedor goce de los frutos de la finca que le entrega, hasta que sea cancelada la deuda.  

Testaferrato

         Venta simulada a una persona, el testaferro, cuando se quiere ocultar la propiedad de bienes, en cuyo caso éstos vuelven a poder del verdadero poseedor, cuando éste lo requiera. El incumplimiento es frecuente.

Comodato

        Préstamo de cosas que no se consumen con el uso, y que por lo general se otorga por varios años, al cabo de los cuales el bien es devuelto al propietario.

Para este capítulo se han consultado varios volúmenes de la Enciclopedia Espasa, el Diccionario Enciclopédico Labor, y los Códigos civiles de Venezuela y de Chile (el de Andrés Bello).   

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